Diskussion:Endrenovierungsklausel

Formularvereinbarungen

Hallo,

die Aussage, "Bei einem Mietvertrag über Wohnraum ist eine Endrenovierungsklausel im Rahmen eines Formularmietvertrages unwirksam." ist m.E. so nicht korrekt. Hier vermisse ich ein "häufig" oder "regelmäßig", da andernfalls der Leser davon ausgeht, dass Endrenovierungsklauseln in Formularmietverträgen stets unwirksam sind, was jedoch nicht stimmt. (nicht signierter Beitrag von 84.154.31.99 (Diskussion | Beiträge) 12:25, 24. Jun. 2009 (CEST))

die endrenovierungsklausel sollte man nicht mit den schönheitsreparaturen verwechseln. endrenovierungsklauseln sind (als formularklausel bei wohnraum) immer unwirksam (siehe bgh-urteil), schönheitsreparaturen können vom im prinzip vom mieter verlangt werden, kommt nur auf das wie an. "häufig" oder "regelmäßig" würde bei der endrenovierung auch keinen sinn machen --nil ^POST 22:02, 24. Jun. 2009 (CEST)

Nein. Laut dem BGH-Urteil sind nur Endrenovierungsklauseln unwirksam, "nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen" (Hervorhebung im Zitat durch mich) renoviert zu übergeben. Insbesondere in Reaktion auf dieses BGH-Uteil wird es aber vermehrt Formularmietverträge geben, die die Endrenovierung auf den Mieter abhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen, und damit abhängig vom Zustand der Wohnung bei Auszug, auf den Mieter abwälzen. Eine solche Endrenovierungsklausel wird einer AGB-Kontrolle aller Wahscheinlichkeit nach standhalten. Dass ""häufig" oder "regelmäßig" bei der endrenovierung auch keinen sinn machen würde" (Hervorhebung im Zitat durch mich), ist zwar insoweit richtig, dass eine Endrenovierung bei jedem Mietverhältnis nur einmal, nämlich am Ende, stattfindet. Davon zu unterschieden ist jedoch die Frage, ob eine Endrenovierungsklausel unwirksam ist oder nicht. Dies kann schon "regelmäßig" oder "häufig" der Fall sein, dann nämlich, wenn nicht alle sondern nur viele der in Deutschland verwendeteten Formularmietverträge eine unwirksame Klausel verwenden. --84.154.31.99 (nicht signierter Beitrag von 84.154.40.45 (Diskussion | Beiträge) 09:56, 25. Jun. 2009 (CEST))

der juristische begriff endrenovierungsklausel sollte hier nicht missverstanden werden. endrenovierungsklausel bedeutet (vereinfacht gesagt) am ende des mietverhältnisses muss renoviert werden - egal wieso weshalb warum → mietvertrag endet und renovierung muss sein. das ist unwirksam. natürlich kann es auch sein, dass am ende des mietverhältnisses renovierungsarbeiten durchzuführen sind und diese auch vom mieter verlangt werden kann, dann handelt es sich aber nicht um DIE endrenovierungsklausel. das was du beschreibst ist de jure eine schönheitsreparatur und würde auch keine zusätzliche klausel erforderlich machen → es wäre ja eine schönheitsreparatur die am ende des mietverhätnisses fällig wäre. des weitern gibt es fälle in den renovierungsarbeiten durchzuführen sind, obwohl es sich nicht um schönheitsreparaturen handelt, da geht es dann i.d.R. um schadensersatz. ich möchte noch hinzufügen, dass dies ein sehr komplexes thema ist, wie fast alles im mietrecht, daher sollte man immer die einzelnen fälle betrachten. wer im einzelnen wissen will ob die vertragliche klausel wirksam ist oder nicht sollte fachlichen rat (fachanwalt mietrecht, mieter- oder vermietervereine, etc.) einholen. hier sollte aber eine allgemeine information stehen, die auch für jeden verständlich ist - es ist ja keine mietrechtsplattform. --nil ^POST 20:56, 25. Jun. 2009 (CEST)

eben aus diesem Grund verbietet sich eine Formulierung wie die von Ihnen gewählte! Im übrigen gibt es nicht DIE endrenovierungsklausel, oder wie würden Sie die folgenden Klauseln bezeichnen: "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben, soweit es der Zustand der Mietsache erfordert." bzw. "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben, es sei denn der Zeitpunkt der letzten im Allgemeinen vorzunehmenden Schönheitsreparatur und der Zustand der Wohnung lässt eine Endrenovierung bei Auszug nicht erforderlich erscheinen." Spätestens seit besagtem Urteil muss zwischen bedarfsabhängiger und bedarfsunabhängiger Endrenovierungsklausel unterschieden werden. Der BGH selbst bezeichnet Klauseln der vorliegenden Art als eingeschränkte Endrenovierungsklauseln (vgl. BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 - VIII ZR 230/03), was es nach Ihrer Argumentation ja nicht geben dürfte. (nicht signierter Beitrag von 141.51.212.234 (Diskussion | Beiträge) 15:13, 26. Jun. 2009 (CEST))

ich bitte den absatz nocheinmal genau zu lesen, insbesondere den letzten satz. einzelfälle müssen differenziert betrachtet werden, rechtsprechung ebenso. das genannte bgh urteil ist auch noch auf der grundlage des alten AGBG das es heute nicht mehr gibt gefällt worden, ob das urteil wenn es denn da schon den § 307 BGB gegeben hätte wissen wir nicht. also drehen wir uns hier im kreis und kommen nicht weiter. ich kann nur darum bitten sich damit zu beschäftigen für wen hier artikel sind - sicher nicht für juristen und andere mietrechtler, sondern für normale menschen die sollen verstehen können worum es geht. wikipedia ist keine rechtsberatung für alle möglichen und denkbaren formulierungen und deren juristische folgen! und in zukunft an die signatur denken --nil ^POST 17:19, 26. Jun. 2009 (CEST)

die Wikipedia ist nicht dazu da, Unwahrheiten zu verbreiten. Der Satz "Bei einem Mietvertrag über Wohnraum ist eine Endrenovierungsklausel im Rahmen eines Formularmietvertrages unwirksam." enthält einen unzulässigen Schluß vom Einzelfall auf das Allgemeine und wird daher von mir korrigiert. Punkt. (nicht signierter Beitrag von 84.154.31.99 (Diskussion | Beiträge) 22:56, 27. Jun. 2009 (CEST))

manchmal muss man mit leuten disskutieren die der meinung sind, sie wären die schlausten der schlauen. die formulierung ist schon richtig so gewesen, aber wenn der zusatz in der regel ruhe in die diskussion bringt soll es mir recht sein. --nil ^POST 15:54, 28. Jun. 2009 (CEST)

Änderung 62292542 von Hendrik J. wurde rückgängig gemacht

1. Eine Anteilige Kostenübernahme ist im Rahmen von Formularverträgen nicht möglich siehe BGH-Urteil oder auch Abgeltungsklausel
2. Schönheitsreparaturen sind fällig, wenn objektiv Renovierungsbedarf besteht und die Fristen abgelaufen sind. --^NIL 12:55, 17. Jul. 2009 (CEST)

Zitat aus dem Palandt zu Schönheitsreperaturen und Endrenovierung: Übernahme durch den Mieter [...] insbesondere bei Schönheitsreparaturen allgemein üblich und zu Verkehrssitte geworden. (BGH NJW 04, 2961). und verstößt grundsätzlich nicht gegen § 307 (hM, BGH 92, 363 u 101, 253). [...] Die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen ist zulässig, ebenso ein nicht starrer, sondern flexibler Fristenplan, wenn der Mieter dabei nicht für Abnutzung vor Mietbeginn einstehen muss. Die Übertragung der ENdrenovierung, auch neben der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen, ist zulässig unter der Vorraussetzung, dass die Schönheitsreparatur fällig sind und, soweit dies nicht der Fall ist, eine lediglich anteilige Kostenabgeltung verlagt wird. Wirksam ist danach grundsätzlich eine sogenannte flexible Quotenabgeltungsklausel, wonach der Meiter bei Ende des Mietvertrages je nach Zeitpunkt der wirksam übertragenen (BGH NJW 06, 1728) letzen länger als ein Jahr zurückliegenden Schönheitsreparaturen einen dem Abnutzungsgrad entsprechenden angemessen Teil der Kosten zu tragen hat. (BGH 105, 71 u NJW 90 3114, 04 2087, 3042, NJW 06 3778). [...]. --Hendrik J. 15:34, 17. Jul. 2009 (CEST)

natürlich weiß ich wer palandt ist bzw. was damit gemeint ist. vielleicht bist du ja jurist und betrachtest dies von einer ganz anderen theoretischen seite - was möglich und auch legetim ist. ich denke das passt hier nicht. ein kommentar als alleinige quelle grenzt schon an TF. mir ist bislang keine wirksame/flexibele quotenklausel untergekommen und in der rechtsprechnung ist auch noch keine bestätigt worden. und bei einem artikel sollte man auch dies beachten. --^NIL 18:48, 17. Jul. 2009 (CEST)

Ja die Formulierungen sind verbesserungsfähig und die Verständlichkeit sicherlich steigerbar.

Zu TF: Allerdings ist es keine TF, wenn eine einzige Quelle verwendet wird. Der Palandt ist nunmal der Kurzkommentar zum BGB. Aber ich kann gerne nochmal in nem Lehrbuch zu den vertraglichen Schuldverhältnissen nachschaun, was da zu Endronovierung und Quotenklausen drinsteht. --Hendrik J. 23:24, 18. Jul. 2009 (CEST)

Formulierung könnte ungefähr sein: Stare Endrenovierungsklauseln sind unzulässig, da sie eine unzulässige Benachteiligung des Mieters darstellen (Verweis auf das BGH-Urteil). Flexible Endrenovierungsklauseln können zulässig sein, wenn sie die Endrenovierung davon abhängig mache, dass die Schönheitsreparaturen fällig sind. Fällig ist eine Schönheitsreparatur, wenn objektiv Renovierungsbedarf besteht. (Was das bedeutet, kann auch noch breites ausgeführt werden, wenn gewünscht). Falls die Schönheitsreparaturen nicht fällig sind, so kann eine anteilige Kostenübernahme verlangt werden. (sollte eventuell auch noch ausgeführt werden).

Das ist nur ein erster Vorschlag, ich freue mich auf Kritik und Anmerkungen. --Hendrik J. 23:32, 18. Jul. 2009 (CEST)

ich sagte ja ganz bewusst grenzt an TF auch wenns nicht die meinung von -hinz und kunz- sondern von "einem" namenhaften juristen ist. allerdings vertreten namenhaften juristen regelmäßig rechtsauffassungen die im gegensatz zu urteilen des bgh oder des bverfg, etc. stehen. es muss (also meine meinung) auch für den nichtfachmann klar sein das dies "nur" eine meinung ist (ein kommentar ist ja eine auslegung, interpretation = meinung). das problem bei diesem thema ist ja es so darzustellen, dass es nicht falsch aber dennoch verständlich ist. das ganze findet ja unter der überschrift Formularvereinbarungen statt. also muss man deutlich machen, dass dies gesetzlich nicht verboten ist (genauso wie das anteilige) jedoch wegen der AGB-Problematik nur schwer abwälzbar ist. der BGH hat dies ja wegen der starren fristen gekippt bzw. der starren prozentsätze. das klingt zwar wenig spektakulär, ist sehr schwirig auszuformulieren da durch das "entstarren" ein riesen wust entsteht und dann klopf das nächste AGB-Problem an die tür, denn diese klauseln sind dann zu unbestimmt.

mein ansatz wäre (natürlich sprachlich besser ausformuliert):

Bspw.

...mietvertrag über wohnraum ist eine endrenovierungsklausel im rahmen eines formularmietvertrages nicht grundsätzlich unzulässig. stellen aber regelmäßig ein problem dar, da bei formularverträgen die vorschriften über agb's anzuwenden sind. dagegen wird aber verstoßen, wenn der mieter unabhängig vom zeitpunkt der letzten durchführung der schönheitsreparaturen zur renovierung verpflichtet wird<(unangemessene Benachteiligung) bgh urteil 1>

wird unter der voraussetzung, dass die schönheitsreparaturen fällig sind eine endrenovierungsklausel vereinbart oder wenn sie noch nicht fällig sind kann auch eine anteilige kostenabwälzung auf den mieter vereinbart werden. <so auch palandt im bgb kommentar> für die anteilige kostenabwälzung gilt wie bei der abgeltungsklausel bei schönheitsreparaturen, dass sie nicht starren fristen und/oder starre prozentsätze gebunden ist da dies auch ein agb verstoß ist <(unangemessene Benachteiligung) bgh urteil 2> die klausel muss also flexibel gestalltet werden. – aber ob das soviel verständlicher ist???

auf schönheitsreparaturen sollten wir vielleicht nicht so stark eingehen, da es dafür einen eigenen artikel gibt. und es verwirrt da wenn die schönheitsreparaturen fällig sind eine endrenovierungsklausel überflüssig ist, da die schönheitsreparatur dann eine endrenovierung ist. was aber nicht das eigentliche ziel der endrenovierungsklausel ist. und darum gehts ja hier eigentlich!

ich freue mich auf eine konstruktive zusammenarbeit, von der sache her sind wir ja nicht so weit auseinander --^NIL 15:10, 19. Jul. 2009 (CEST)

Ich versuche mal auf Grundlage deines Vorschlags einen neuen eigenen zu formulieren: (Änderungen hervorgehoben)

mietvertrag über wohnraum ist eine endrenovierungsklausel im rahmen eines formularmietvertrages nicht grundsätzlich unzulässig. Sie kann jedoch unwirksam sein, da sie als AGB der Inhaltskontrolle der §§ 307ff unterliegt. Eine zur unangemessene Benachteiligung, die nach § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt, liegt vor, wenn der mieter unabhängig vom zeitpunkt der letzten durchführung der schönheitsreparaturen zur renovierung verpflichtet wird <BGH Urteil>

wird unter der voraussetzung, dass die schönheitsreparaturen fällig sind eine endrenovierungsklausel vereinbart oder wenn sie noch nicht fällig sind kann auch eine anteilige kostenabwälzung auf den mieter vereinbart werden. < so auch Weidenkaff im bgb kommentar> für die anteilige kostenabwälzung gilt wie bei der abgeltungsklausel bei schönheitsreparaturen, dass sie nicht starren fristen und/oder starre prozentsätze gebunden ist da dies auch eine unangemessene Benachteiligung ist <bgh urteil 2> Flexibel ist eine Klausel, wenn der Mieter sich auf fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf berufen kann. <Palandt/ Weidenkaff 68 Auflage § 535 Rn. 43.>

Die Definition der Fälligkeit fand ich eigentlich auch wichtig, weil dadurch dass die Schönheitsreparatur fällig ist, wenn objektiv Renovierungsbedarf besteht, wird gesagt, dass es nicht auf das subjektive persönliche Empfinden der Parteien ankommt, sondern ein objektiver Maßstab angelegt wird, also ob ein durchschnittlicher angehöriger aus dem Verkehrskreis der Vermieter einen Renovierungsbedarf sieht. Aber es stimmt natürlich, dass das nicht direkt mit der Endrenovierungsklausel zu tun hat. --Hendrik J. 22:14, 19. Jul. 2009 (CEST)

ich denke das kann man so stehen lassen Die Definition der Fälligkeit der Schönheitsreparatur sollte man (könnt ja einer von uns machen ;-) ) im dazugehörigen artikel auch noch mal "sauber" darstellen und dann von hier darauf verlinken. denn du hast völlig recht, dass ist ein wichtiger punkt. --^NIL 22:24, 20. Jul. 2009 (CEST)

Von mir aus kannst du es in den Artikel eintragen, mir war vor allem wichtig, das eine genauere Differenzierung in Hinblick auf die unangemessene Benachteiligung nach § 307 stattfindet. --Hendrik J. 21:32, 21. Jul. 2009 (CEST)

Abschnitt Individualvereinbarung

Voraussetzung für eine Individualvereinbarung nach § 305b BGB ist [...]

der § 305b BGB tätigt keine Aussage, wann eine Individualvereinbarung eine eben soche darstellt, sondern beschreibt nur die Auswirkung eben dieser. Auch ist die Vorrangigkeit der Individualabrede für den nachfolgenden Text irrelevant. Daher sollte "nach § 305b BGB" entfernt werden.

--Joschi2009 13:24, 18. Feb. 2010 (CET)