Diskussion:Generalübernehmer

Wie auch auf der Löschkandidatenseite zu sehen ist, bestehen offensichtlich bei einigen Unklarheiten über den Generalübernehmer. Eine gute Übersicht - auch auf dem Stand der Baubetriebslehre - ist dem Artikel Bauvertrag zu entnehmen (kurz: General heißt immer komplette Ausführungsleitung, Total: umfaßt auch die Planung; Unternehmer: erbring selbst (einen Teil der) Leistung, Übernehmer: vergibt alles. Die Rückgängigmachung meiner Änderungen hat leider wieder viele Fehler in den Artikel gebracht. Ich korregiere diese daher nochmals. Sollt jemand anderer Meinung sein, bitte erst hier diskutieren. --Ramsau 20:18, 11. Feb 2006 (CET)

Deine Darstellungen sind leider nicht umfassend und eher einem Wissenstand "Bauleiter" zuzuordnen, sie entsprechen nicht einem fundierten Überblick. Um hier einer belanglosen Diskussion (die zu erwarten ist) entgegenzuwirken, sollte der Artikel insgesamt mit anderen Themen der Vergabe (GU, TU ...) eingestellt werden. --docmo 15:44, 12. Feb 2006 (CET)

@docmo Du hast vollkommen Recht. Ramsau klingt eher nach jemandem vom Bau, denn er bezieht sich auf die Baubetriebslehre. Baumodelle sind dagegen kaufmännischer Natur und werden in der speziellen Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft/ Immobilienwirtschaft und im Handelsrecht definiert (bspw. in der Bibel "Murfeld" der Immobilienkaufleute) und haben nichts mit der Lehre über die Führung eines Baubetriebes gemein, denn sie sind vor allem juristischer, genauer: handelsrechtlicher Natur. Schließlich bedeuten die Definitionen, wer vertraglich an wen auf welche Weise gebunden ist, welche Rechte und Pflichten sich aus den je nach gewähltem Baumodell verschiedenen Vertragsgrundlagen ergeben. Der Begriff "total" hat dabei überhaupt nichts verloren. Das ist Umgangssprache ohne jedwede legal-definierte Bedeutung. "General" dagegen ist im Handelsrecht und -brauch schon als "Generalvollmacht" bekannt und bedeutet nichts weiter als "umfassend" oder "vollumfänglich". Für "total" ist da kein Platz mehr.

Und so, wie es einen klar definierten juristischen/ kaufmännischen Unterschied zwischen den Begriffen "Bauträger" und "Baubetreuer" (aus diesen Lehren stammen die Begriffe und nicht etwa aus der Baubetriebslehre, die kann sie bestenfalls aufgegriffen haben), so gibt es auch einen klar definierten Unterschied zwischen dem GU und dem GÜ. Lässt man das "General" einfach mal weg, wird zumindest für Juristen sehr schnell deutlich, wer hier wer von den Beiden ist, denn bereits das Werkvertragsrecht des BGB bezeichnet den Verpflichteten aus einem Werkvertrag (und Bauverträge sind Werkverträge) den "Unternehmer". Der Unternehmer am Bau ist immer der, der die Erbringung der Bauleistung selbst schuldet. Ob er Bauleistungen ausschließlich selbst zu erbringen hat oder auch unter Weitervergabe an die deshalb so genannten (weiteren) Sub- Unternehmer erbringen lassen darf (die Mängelhaftung bleibt dann trotzdem beim ursprünglichen Unternehmer, der sich lediglich selbst an seine eigenen Subs halten kann) oder nicht, liegt allein am Willen der Vertragsparteien und ist NICHT Teil der Begriffsdefinition.

Auch einem GU kann vertraglich untersagt werden, irgendwelche Subs einzusetzen oder, auch denkbar, sie nur mit vorheriger Zustimmung des Bauherren beauftragen zu dürfen. Bauherr kann in diesem Falle ein Bauträger sein, aber niemals ein Baubetreuer. Letztere arbeitet immer nur für fremde Rechnung, die des Bauherren. Das ein GU also Subs einsetzen darf, macht aus ihm noch längst keinen GU! Denn GU ist er auch, wenn die entscheidenden Kriterien erfüllt sind, wenn er keine Subunternehmen beauftragen darf, sondern alle Leistungen ausschließlich selbst zu erbringen hat. General bedeutet dann nur noch, dass es sich um ein einziges Bauunternehmen handelt, dass sämtliche Bauleistungen zur Erstellung sämtlicher Gewerke bis zur Schlüsselfertigkeit übernommen hat. Das bevorzugte Baumodell, da die Gewährleistungsabwicklung für den Bauherren, sei es ein Bauträger oder ein Wohnungsbauunternehmen oder ein privater Bauherr gewesen, denkbar erleichtert ist, da er sich hinsichtlich sämtlicher Gewerke immer nur EINEN Gewährleistungsgegner hat, den Generalunternehmer. Ob der GU nun Subs einsetzen durfte oder nicht, spielt also keinerlei Rolle. Wenn es vertraglich nicht ausgeschlossen wurde, dann darf er wohl. Für die Gewährleistung haftet der GU dem Bauherren und die Subs wiederum dem GU als eigenen Auftraggeber, es sei denn, die Ansprüche des GU gegen seine Subs wurden zur Erfüllung seiner eigenen Gewährleistungsverpflichtungen an den Bauherren (an Erfüllung statt) abgetreten. Das wäre aber ziemlicher Nonsens, weil der GU dann keinen rechten Sinn mehr ergäbe, er verteuerte das Bauvorhaben dann nur zusätzlich, wenn man sich am Ende doch wieder mit zig Gewährleistungsgegnern für alle Gewerke auseinanderzusetzen hat. Der umsichtige Bauherr lässt sich deshalb die Gewährleistungsansprüche des GU gegen seine Sub sicherungshalber zusätzlich abtreten (also nur erfüllungshalber, nicht an Erfüllung statt), was ihm zusätzliche Verpflichtete in's Boot holt bspw. für den Fall, dass der GU selbst nicht mehr leisten kann, weil er insolvent ist, oder nicht will, weil er lieber Prozesse darüber führt. dann kann sich der Bauherr auf Grund der erfüllungshalber abgetretenen Ansprüche dann direkt an die Subs wenden. Es sind noch mehr und kompliziertere vertragliche Regelungen denkbar, die aber alle nicht zur Definition des Begriffs des GU gehören.

Der (General)Unternehmer ist zwangsläufig ein Bauunternehmer. Jemand, der einen Bau generalübernimmt, aber selbst gar kein (Bau)Unternehmer ist, kann auch niemals ein GU sein. Er ist bestenfalls ein GÜ - ein (General)Übernehmer, wie das Wort schon selbst erklärt. Der Generalunternehmer führt also zum Einen Bauvorhaben auf dem Grundstück des Bauherren durch. Das macht der Baubetreuer und GÜ allerdings auch. Vom Baubetreuer unterscheidet er sich allerdings dadurch, dass er alle Baumaßnahmen für eigene Rechnung durchführt und dem Bauherrn einen mehr oder weniger Festpreis zusichert. Der Baubetreuer dagegen führt Bauvorhaben stets in fremdem Namen und für fremde Rechnung auf fremdem Grund durch. Diese Unterscheidungen sind wesensimmanent für alle Beteiligten, da Baubetreuer, im Unterschied zum Bauträger, lediglich als Bevollmächtigter des Bauherrn handelt und deswegen weder ein Bauherrnrisiko noch ein Bauunternehmerrisiko trägt, da der Baubetreuer seinerseits nun wieder einen GU beauftragen kann (oder alle Gewerke einzeln, je nach Vertragsgrundlage), selbst aber niemals dessen Risiko tragen muss. Er verdient nicht am Weiterverkauf von Bauleistungen, wie ein GU, sondern nur durch die Baubetreuungsgebühr. Bauträger dagegen handeln immer in eigenem Namen für eigene ODER fremde Rechnung. Letzteres bspw. dann, wenn Wohnungen etc. vorher schon vom Papier abverkauft wurden (Bestellbau). Bauträger tragen immer das volle Bauherrnrisiko. Der Generalunternehmer trägt das Risiko der Überschreitung der veranschlagten Baukostensummen (vor allem bei Pauschalpreisbauverträgen), aber partizipiert auch von Unterschreitung, es sei denn, es ist vereinbart nach Aufmaß und tatsächlich angefallenen Kosten abzurechnen (das wäre aber ebenfalls recht unsinnig, dann kann der Bauherr auch alle Gewerke einzeln beauftragen). Weiter erbringt der GU bei der Durchführung des Bauvorhabens eigene unternehmerische Leistungen (hier ist der Unternehmerbegriff aus dem Werkvertragsrecht des BGB gemeint, nicht der kaufmännische Unternehmerbegriff), mithin Bauleistungen,. Soweit fremde Leistungen "eingekauft" werden müssen, beauftragt der GU die berühmt, berüchtigten Subunternehmer in eigenem Namen und für eigene Rechnung. Letztere Definition ist entscheidend, denn sie besagt, wer, wem, was aus welchem Vertrag schuldet, mithin wer, wessen Vertragspartner respektive -gegner ist. Der Bauherr schuldet dem Subunternehmer danach nämlich keine Gegenleistung, denn er hat ihn ja auch nicht beauftragt. Der GU schuldet dem (seinem) Subunternehmer (der nur aus Sicht des Bauherrn ein Sub ist, aus Sicht des GU ist es der erste, der direkt Unternehmer) die Gegenleistung, den Werklohn. Zahlt der GU nicht, nicht rechtzeitig, kann der Subunternehmer bestenfalls gegen den säumigen GU einen vollstreckbaren Titel erwirken und aus diesem sodann versuchen, die Werklohnansprüche des GU gegen wiederum dessen Auftraggeber, den Bauherrn, zu pfänden. Durch Inhibitorium und Arrestatorium wäre dem GU sodann untersagt, Zahlungen vom Bauherrn in Empfang nehmen zu dürfen, während dem Bauherrn untersagt wäre, an den säumigen GU zu leisten, sondern statt dessen direkt an den vollstreckenden Subunternehmer. Eine vertragliche Beziehung hätte der Bauherr mit dem Sub dann aber trotzdem nicht. Das ist nur der Weg, wie der Sub, wenn er so wenig umsichtig war, sich die Werklohnansprüche des GU gegen dessen Bauherrn nicht zusätzlich noch erfüllungshalber bereits im Vertrag abtreten zu lassen, trotzdem an sein Geld kommt für Bauleistungen, die dem Bauherr ganz klar zu Gute kamen, dieser aber dennoch mangels vertraglicher Ansprüche dem Sub nicht bezahlen muss. Der Bauherr schuldet allein dem GU den Werklohn, der GU dem Bauherrn die Erbringung der Bauleistungen. Damit ist der GU auch der direkte Gewährleistungsverpflichtete hinsichtlich der geschuldeten mangelfreien Erstellung des Gewerks - Baunternehmerrisiko. Diese Unterscheidungen sind deshalb entscheidend! Jede kaufmännische Leitung von Bau- und Immobilienunternehmen weiß um die rechtlich unterschiedlichen Bedeutungen dieser Terminologien.

Was also im Unterschied dazu ein Generalübernehmer nur noch sein kann, erklärt sich fast von selbst. Man hat dieser Baumodellvariante nicht aus lauter Langeweile eine eigene Bezeichnung gegeben. Damit soll im Rechts- und Geschäftsverkehr jedem die zum GU gänzlich unterschiedliche Rechtsstellung des GÜ verdeutlicht werden. Jeder Fachmann weiß, wenn er GÜ hört oder liest, was er alles erwarten und nicht erwarten kann hinsichtlich der Übernahme von Bauherrn-, Bauunternehmer- oder sonstiger Risiken in der Immobilienwirtschaft. Der GÜ ist reiner Organisator des Baugeschehens. Er erbringt, genau so wenig wie der Baubetreuer, eben KEINE eigenen Bauleistungen, sondern schaltet ausschließlich(!) Subunternehmer ein - dies jedoch im Unterschied zum bloßen Baubetreuer (daher auch hier eine unterscheidende andere Bezeichnung dieses Beteiligten) in eigenem Namen und für eigene Rechnung - wie der GU auch. Ein GÜ kann also selbst einen GU einsetzen. Dieser wäre aber kein GU des Bauherrn, sondern schlicht der GU des GÜ, falls der GÜ nicht alle Gewerke einzeln vergeben und sich somit diversen Anspruchsgegnern aussetzen will, sondern der Einfachheit halber nur mit einem einzigen Vertragspartner, falls es zu Auseinandersetzungen kommen muss.

Während dem GU vertraglich untersagt werden kann, fremde Unternehmen einzusetzen (wie man es auch Subunternehmern regelmäßig untersagt, die von ihnen geschuldeten Leistungen durch Dritte erbringen lassen zu dürfen - denn die Dritten und deren Qualifikationen kennt der Bauherr ja nicht und will sie auch nicht fortdauernd neu kennenlernen müssen), kann man einem GÜ schlechterdings nicht untersagen, Subunternehmer mit der Erbringung der geschuldeten Bauleistungen zu beauftragen, denn das ist gerade das Wesen des GÜ, was auch allen Beteiligten von Anfang am klar ist, wenn irgendwo, spätestens im Vertrag, das Wort Generalübernehmer auftaucht. Wenn ich nicht will, das Atze und Fratze, die keiner kennt, auf meinem Grundstück Bauleistungen erbringen, dann werde ich regelmäßig untersagen, dass vertragsfremde Dritte Bauleistungen erbringen dürfen für den, den ich tatsächlich ausgesucht, überprüft etc. habe. Wenn ein GU mit der wundervollen Qualität seiner eigenen Bauleistungen wirbt, dann will ich auch, dass ER und nicht ein anderer die versprochene Qualität erbringt. Das ein GU Subunternehmer einsetzen darf, macht aus ihm also keinen GU, denn das darf der GÜ auch - muss er sogar, denn Letzterer kann gar nicht anders.

Womit wir beim letzten entscheidenden Punkt sind: Ich selbst bin gewerberechtlich zugelassener Bauträger und Baubetreuer. Ich bin aber kein Handwerksmeister irgend eines Bauhandwerks. Mit anderen Worten: Ich darf als Unternehmer in Deutschland keinen Bauhandwerksbetrieb betreiben, und wenn, müsste ich dafür Handwerksmeister einstellen - oder ein ausländisches Unternehmen gründen, wo es diese bescheuerten Regeln nicht gibt. Ich kann also ohne Meister auch nirgendwo als GU auftreten und mich für die Erbringung von Bauleistungen bewerben. Aber ich kann als Generalübernehmer auftreten und die komplette Organisation und Abwicklung des Baus, Übernahme, inklusive Planung, Vergabe etc. pp. anbieten und übertragen bekommen. Dazu muss ich kein Bauhandwerksmeister sein, ich muss nur welche kennen und beschäftigen/ beauftragen(nur gewerblich und keinesfalls arbeitsvertraglich). So einfach ist das. Ein entscheidender Wettbewerbsvorteil, der es mir ermöglichst, mit GUs zu konkurrieren, indem ich Zuschläge für Bauvorhaben erhalte, die sie gerne hätten. An wen ich dann weitervergebe, ist meine Sache, denn es ist ja schließlich auch in MEINEM Namen (nicht den des Bauherrn, denn ich bin kein Vertreter) und für meine Rechnung (im Unterschied zum Baubetreuer), weswegen auch die Mängelhaftung bei mir liegt, und der Bauherr mir somit nach meiner Beauftragung auch nicht weiter in die Durchführung hineinreden kann, denn die Durchführung schuldet der GÜ dem Bauherrn, dieser jenem dafür die Gegenleistung in Form des vereinbarten Werklohns. Dabei kann dennoch ein GU zum Einsatz kommen, der seinerseits wiederum dem GÜ (als Sub des GÜ) die Erbringung der Bauleistungen schuldet, jedoch niemals umgekehrt. Was sonst noch denkbar wäre ist, dass GÜ und GU sogar ein und derselbe sind. Ein GU kann also auch ein GÜ sein - oft ist er es, nur, dass man es nach Außen nicht erkennt, da er ja nun mal schlicht nicht GÜ, sondern GU heißt - es kommt ganz auf den Vertragsinhalt zwischen Bauherrn und GU an, ob GU auch ein GÜ ist. Von den Inhalten solcher Verträge haben außenstehende Dritte in der Regel aber gar keine Kenntnis.

Die korrekte Unterscheidung zwischen GU und GÜ ist wesentlich in dem Geschäft. Wer behauptet, es gäbe keinen Unterschied, es wäre ein und dasselbe oder gar, es gäbe gar keine GÜs, der hat erwiesenermaßen keine Ahnung und sollte besser schweigen, anstatt sich öffentlich lächerlich zu machen. Für alle anderen gilt: Merken!

Dass ich zwar kein GU, dafür aber jederzeit ein GÜ sein kann, eröffnet nicht erst mir die Wege in den Markt des Bauhauptgewerbes, in welchem man ansonsten ohne Angehöriger des Bauhauptgewerbes zu ein, nichts verloren hätte. Als GÜ dagegen lege ich ebenfalls einen Gesamtgestehungspreis fest, biete ihn beim Bauherrn an, wie ein GU, kaufe meine angebotenen Bauleistungen aber selbstredend günstiger ein, als ich sie an den Bauherrn verkaufe, auch wie ein GU. Nämlich bei den Subs. Oder sogar direkt durch Beauftragung des gerade ausgestochenen GUs. ;) Was ich natürlich bereits vorher weiß - wie jeder andere auch - zu welchen Konditionen ich am Markt einkaufen kann. Voilà, und schon sind wir auf einmal im Baugeschäft, ohne auch nur irgendein Handwerker sein zu müssen, und verdienen auf dieselbe Weise, wie ein GU, der Geld damit macht, Bauleistungen ein- und an Bauherrn teurer weiterzuverkaufen.

Na wenn das kein Unterschied ist - etwas zu dürfen oder nicht zu dürfen - dann weiß ich auch nicht. Egal, was Ahnungslose meinen, die zahlreichen erfolgreichen GÜs in Deutschland zeigen, dass sie verstanden haben, was sie als GÜ alles dürfen und auch nur machen müssen. Man muss eben keine eigenen Bauleistungen erbringen. Kann man gar nicht. Was auch jedeem Kenner bekannt ist, dass man das als GÜ nicht kann, nie vorhatte und deshalb auch nie anbieteen würde, weswegen man GÜ und gerade nicht GU heißt! Dies dient der eindeutigen Unterscheidung der konkurrierenden Marktteilnehmer und hat vor allem auch wettbewerbsrechtliche haftungsfolgen, wer sich wie nennen darf, ohne dabei unlauteeren Wettbewerb zu betreiben. Hier gilt es also so Einiges zu beachten! So lax, wie Laien sich das vorstellen, kann das nicht gehandgehabt werden. Es ist nicht egal, was auf der Webseite einer Firma geschrieben steht. Wenn fachlich falsch ist, wie sie am Markt auftritt, hagelt es ruckzuck Abmahnungen. Und in diesem Geschäft bei den in der Regel immer 7stelligen Summen und mehr, bewegen sich auch Abmahnungen wegen Wettbewerbsverstößen gerne ebenfalls leicht im 5- und 6stelligen Bereich, nicht zu reden von den möglichen Schadensersatzansprüchen, weil man einem anderen durch das Erwecken eines falschen Anscheins wegen Verwendung der falschen Termini dessen Vermögen dadurch geschädigt hat, dass er einen Auftrag nicht bekam, weil man unlauter in Wettbewerb zu ihm getreten ist, den er anderenfalls bekommen hätte, oder ein Bauherr einen Bauunternehmer nicht mehr bekommen kann, weil er zu spät kommt, da er auf den Schein eines anderen Anbieters hereingefallen ist und sich von diesem dadurch die Zeit stehlen lassen hat. GUs und GÜs sind damit echte Konkurrenten am Markt, sie buhlen beide um die Gunst der Bauherrn, und da beide nebeneinander zu beuaftragen Nonsens wäre, bekommt nur einer den Auftrag. Siehe da, Konkurrenz. Nicht: alles ein und dasselbe, oder: ist doch egal, wie sie heißen, oder: den einen von beiden gibt es gar nicht.... Nahein: Konkurrenten! Nicht nur demagogisch verschwurbelt und weichgespült "Mitbewerber", was darüber hinwegtäuschen soll, dass Heuschrecken Heuschrecken und keine Schoßtierchen sind. Der GÜ ist dem GU bis zur Auftragsvergabe ein Dorn im Auge und umgekehrt. Nach der Vergabe an den GÜ kann der GU aber wieder der beste Freund des GÜ werden (nach der Vergabe an den GU kann der GÜ das umgekehrt dagegen nicht!), da der GU nun um den verlorenen Auftrag beim GÜ nachfragen "darf", wo er aber nicht mehr dieselben Preise bekommen wird, die er beim Bauherrn hätte direkt rausschlagen können. So sieht's aus im Freudenhaus. Ein, je nach Größe des Bauvorhabens und Leistungsumfang, oft ebenfalls 6- und 7stelliger Unterschied. --Aykay 05:15, 24. Aug. 2013 (CEST) (ohne Benutzername signierter Beitrag von Kashu (Diskussion | Beiträge))

Die Behauptung, den Generalübernehmer gäbe es nicht, ist schlicht falsch! Ein Generalunternehmer darf Teilleistungen an Subunternehmer übertragen und kann sie auch selbst ausführen. Ein Generalübernehmer überträgt prinzipiell alle Bauleistungen an andere Subunternehmer und bleibt selbst, wie auch der Generalunternehmer einziger Vertragspartner des AG. Ein kleiner aber feiner Unterschied und hier bereits zutreffend erläutert.

Ich finde die Stelle nicht, in der der Unterschied zwischen GeneralUNTERnehmer und GeneralÜBERnehmer erklärt wird!?! Vielleicht gibt es diesen Abschnitt auch gar nicht (mehr). Erst hier in diesem weblink habe ich eine Erklärung gefunden:Bauen mit dem Generalunternehmer/-übernehmer. Dies entspricht auch dem obigen Hinweis. Könnte/sollte man das nicht in den Artikel übernehmen? Kurz ist es wohl so: Der GeneralÜBERnehmer hat garkeine eigenen Handwerker, sondern beauftragt nur Subs, aber der GeneralUNTERnehmer hat einige eigene Handwerker in seinem eigenen Unternehmen, aber nicht für alle Gewerke, die er für den Auftrag braucht.--ProfessorX (Diskussion) 19:51, 2. Nov. 2012 (CET) Habs eingefügt--ProfessorX (Diskussion) 23:22, 16. Nov. 2012 (CET)

=Quellen

Quellangaben fehlen --Flow2 14:04, 13. Feb. 2007 (CET)

Bildbeschreibung fehlt bei [[Bild:Unternehmer-Einsatzformen.png]]

Der Artikel enthält ein Bild, dem eine Bildbeschreibung fehlt, überprüfe bitte, ob es sinnvoll ist, diese zu ergänzen. Gerade für blinde Benutzer ist diese Information sehr wichtig. Wenn du dich auskennst, dann statte bitte das Bild mit einer aussagekräftigen Bildbeschreibung aus. Suche dazu nach der Textstelle [[Bild:Unternehmer-Einsatzformen.png]] und ergänze sie.

Wenn du eine fehlende Bildbeschreibung ergänzen willst, kannst du im Zuge der Bearbeitung folgende Punkte prüfen:

• Namensraum Datei: Bilder sollte im Namensraum Datei liegen. Bitte ändere die alten Bezeichnungen Bild: und Image: in Datei:.
• Skalierung: Außerhalb von Infoboxen sollten keine festen Bildbreiten (zum Beispiel 100px) verwendet werden. Für den Fließtext im Artikelnamensraum gibt es Thumbnails in Verbindung mit der automatischen Skalierung. Um ein Bild/eine Grafik in besonderen Fällen dennoch größer oder kleiner darzustellen, kann der „upright“-Parameter verwendet werden. Damit erfolgt eine prozentuale Skalierung, die sich an den Benutzereinstellungen orientiert. --SpBot 22:38, 1. Mär. 2009 (CET)

Überarbeiten - VOB 2006, 2012, 2016

Der Abschnitt zur Möglichkeit von Generalübernehmern bei öffentlichen Aufträge ist zu überarbeiten. Der Artikel spricht von § 8 Nr. 10 VOB 2006. Zwischenzeitlich gab es die VOB 2012, in der diese Formulierung (offensichtlich aus gutem Grund!) nicht mehr enthalten war, ebenso wie in der aktuell gültigen VOB 2016.--Wikiseidank (Diskussion) 11:20, 24. Mär. 2017 (CET)